不動産投資における賃貸管理（建物管理と賃貸管理）

不動産投資を行うにあたって、考慮しなくてはいけないのが、不動産管理を自分で行うか、それとも管理会社に委託するかです。

不動産管理とは？
不動産管理を分けると、建物管理と賃貸管理という2つに分かれます。

建物管理とは、当該建物に不具合が生じないように、定期点検や、エレベーターなどの保守点検、清掃、不具合が生じたときの小さな修繕があります。

他方、賃貸管理は、賃借人の募集、家賃の集金、契約の締結から契約の解除、家賃督促、問題が起きた時の対応などがこれにあたります。 すなわち、建物管理は、賃貸借契約そのものの内容というよりは、賃貸借契約に付随するサービスといったニュアンスで、賃貸借契約に直結するのは賃貸管理になります。

この賃貸管理ですが、自分で行う場合には管理会社に委託した場合に支払う月額家賃の約２パーセントから５パーセントの支払を削減できます。

しかしながら、深夜に雨漏りがする、不審車が止まっているなどの相談も日時に関係なく対応しなくてはなりません。

したがって、24時間365日対応できる必要がでてきます。ただし、月額家賃が20万以上の高級賃貸物件にもなると、居住者からの問い合わせも減り、自己で賃貸管理をするにも十分なメリットを見出せます。例えば、月額家賃20万円の物件50件を管理会社に月額家賃の5パーセントで委託したと想定してみましょう。20万円（家賃）×0.05（管理会社への委託料）×50（所有物件数）=50万円となります。毎月50万円削減できることとなり、家賃滞納や空室も少ないなどの場合においては自己で賃貸管理を行う人も実際に存在します。

これに対し、管理会社に委託した場合、月額家賃の2～5パーセントを支払うことによって上記の対応を賃貸人にかわり、管理会社が行います。

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どの管理会社でも一緒か？
管理会社に委託すると決めた場合、どの管理会社でもいいというものではありません。保険会社のように多種多様なサービスがあり、内容も異なるのです。 分かりやすい例でいうと、空室対策において、Ａ管理会社は広告を掲載するという方法をとります。これに対し、Ｂ管理会社はなぜ空室が長引くのか、親身になって一緒に話し合いを行い、外見をリフォームしてみるなどの提案をしてくれる管理会社があるとします。

また、家賃滞納についても、Ａ管理会社は通知を送るという方法のみに対し、Ｂ管理会社は、通知も行い、実際に物件へ足を運んで直接交渉や、在宅状況の確認なども行い、集金に対して真摯に取り組むという管理会社があるとします。

このように、管理会社において同じ問題の対策や解決方法が異なったりするので、しっかりとご担当の方と話した上、管理会社を決めたほうがいいでしょう。

また、空室や家賃は、不動産投資において収入に直接関係するところとなり、極めて重要となってきます。ここの対応がしっかりしている管理会社を選ばなければ、いつまでたっても空室が改善されない、賃借人が家賃を支払わず居続けるなどの事態が起こってしまいます。

したがって、不動産投資において賃貸管理を管理会社に委託するとした場合、自己で管理できるか、管理できない場合には管理会社に委託する、その際にも管理会社をしっかりと調べて選んだほうがいいでしょう。